Thuê thợ sửa nhà không bắt buộc phải lập hợp đồng bằng văn bản, cũng không cần công chứng: một lời thoả thuận miệng đã là hợp đồng dịch vụ theo Bộ luật Dân sự 2015. Cái khó nằm ở chỗ khác. Khi thợ làm chậm, làm sai, đòi thêm tiền hoặc bỏ ngang, lời nói không để lại dấu vết, và mỗi bên nhớ một kiểu. Một tờ giấy tay một hai trang, ghi đúng những điểm hay sinh chuyện, gần như luôn đáng công viết.
Bài này dành cho chủ nhà thuê thợ lẻ hoặc một tổ thợ nhỏ để sửa chữa, cải tạo, làm thêm hạng mục: lát lại nền, chống thấm, thay mái tôn, làm lại bếp, đi lại điện nước. Nhà xây mới trọn căn có hồ sơ thiết kế, giám sát và hợp đồng thi công dài hơn nhiều, không thuộc phạm vi ở đây. Bài cũng không đưa mẫu hợp đồng "chuẩn" — chỉ bố cục và những nội dung nên có để bạn tự viết bằng lời của mình.
Thoả thuận miệng với thợ có giá trị pháp lý không
Bộ luật Dân sự 2015 cho phép giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, trừ những loại luật bắt buộc phải theo một hình thức nhất định. Hợp đồng dịch vụ — thuê một người thực hiện một công việc rồi trả tiền công — không nằm trong nhóm bắt buộc phải lập văn bản hay công chứng. Vì vậy khi bạn gọi thợ tới, hai bên nói rõ việc gì, bao nhiêu tiền công, thợ đồng ý và bắt tay vào làm, thì hợp đồng đã hình thành và ràng buộc cả hai.
Vấn đề là chứng minh. Khi tranh chấp, người nói "đã thoả thuận như vậy" phải đưa ra được căn cứ. Thoả thuận miệng chỉ còn lại tin nhắn, lời người làm chứng, giấy biên nhận tiền ứng, ảnh chụp hiện trường. Nhiều chủ nhà tới lúc cần mới phát hiện những thứ đó rời rạc, không nói rõ phạm vi việc, không ghi thời hạn. Thợ cũng chịu thiệt tương tự: không có giấy thì khó đòi tiền công phần việc phát sinh mà chủ nhà đã bảo làm.
Nói cách khác, giấy tay không tạo ra hợp đồng — hợp đồng đã có từ lúc hai bên đồng ý. Giấy tay chỉ ghi lại nội dung hợp đồng để sau này không ai phải dựa vào trí nhớ. Hiểu như vậy thì bạn sẽ thấy không cần câu chữ trang trọng; cần chính xác ở đúng những chỗ hay cãi nhau.
Khoán nhân công hay khoán trọn gói: ghi rõ ngay từ dòng đầu
Gần một nửa số chuyện lùm xùm giữa chủ nhà và thợ bắt đầu từ việc hai bên hiểu khác nhau về cách khoán. Bảng dưới so hai kiểu phổ biến khi sửa nhà.
| Điểm so | Khoán nhân công | Khoán trọn gói (cả vật tư) |
|---|---|---|
| Ai mua vật tư | Chủ nhà mua, thợ báo danh sách cần | Thợ mua, tính vào giá khoán |
| Rủi ro vật tư kém | Chủ nhà chịu phần lớn, trừ khi thợ thấy vật tư không đạt mà im lặng | Thợ chịu, vì thợ chọn và mua |
| Vật tư thừa, thiếu | Thuộc chủ nhà; thiếu thì chủ nhà mua thêm | Theo thoả thuận; thường thợ tự lo phần thiếu |
| Điều cần ghi thêm | Ai đặt hàng, ai nhận hàng, ai bảo quản ở công trình | Chủng loại, quy cách, nhãn hiệu hoặc mức tương đương của vật tư chính |
| Chỗ hay cãi | Hao hụt, vỡ, mất vật tư trong lúc thi công | Thợ dùng vật tư rẻ hơn loại đã nói |
Dù chọn kiểu nào, câu chữ trong giấy phải gọi đúng tên: "khoán nhân công, vật tư do bên chủ nhà cung cấp" hay "khoán trọn gói gồm nhân công và vật tư". Cũng nên ghi ai lo dụng cụ, giàn giáo, xe chở phế thải — những thứ nhỏ nhưng là chuyện tiền.
Với khoán nhân công, Bộ luật Dân sự đặt cho bên cung ứng dịch vụ nghĩa vụ báo cho bên thuê khi thấy thông tin, tài liệu hoặc phương tiện được giao không đủ để làm đúng. Áp vào đời thường: thợ thấy loại xi măng, loại ống bạn mua không hợp với việc thì phải nói. Ghi một câu như vậy vào giấy giúp cả hai nhớ nghĩa vụ này.
Tờ giấy tay cần có những mục nào
Không có mẫu bắt buộc. Một bố cục gọn, đủ dùng cho việc sửa nhà thường gồm các mục sau, viết bằng ngôn ngữ thường ngày:
- Thông tin hai bên: họ tên, số căn cước, nơi ở hiện tại của chủ nhà và người thợ đứng ra nhận việc; nếu là tổ thợ thì ghi rõ ai là người nhận tiền và chịu trách nhiệm chung.
- Địa chỉ công trình và phạm vi việc: liệt kê từng hạng mục, đo đếm được thì ghi số đo (diện tích lát, chiều dài ống); việc không làm cũng nên ghi để tránh hiểu lầm.
- Cách khoán và vật tư: như bảng ở trên.
- Tiền công và cách trả: tổng tiền hoặc đơn giá; chia mấy đợt, đợt nào gắn với phần việc nào xong.
- Thời gian: ngày bắt đầu, ngày dự kiến xong, giờ làm trong ngày nếu nhà vẫn có người ở hoặc ở chung cư.
- Việc phát sinh: phát sinh phải được chủ nhà đồng ý trước, ghi lại bằng tin nhắn hoặc dòng viết thêm có chữ ký.
- Bảo hành: sau khi xong, lỗi do tay nghề (thấm lại, bong gạch) thợ quay lại sửa trong bao lâu.
- Trách nhiệm khi hỏng đồ, tai nạn, bỏ dở: một hai câu nguyên tắc, như bên nào có lỗi bên đó chịu.
- Chữ ký hai bên, ngày ký, mỗi bên giữ một bản; có người làm chứng thì tốt.
Giấy càng dài không có nghĩa càng chắc. Một tờ ghi đúng phạm vi việc, tiền và mốc thời gian thường hữu ích hơn ba trang chép lại câu chữ luật mà không gắn với ngôi nhà của bạn.
Những câu hay viết sai và cách viết lại
"Làm hoàn thiện nhà vệ sinh." Câu này không cho biết gồm những gì. Viết lại: đục bỏ gạch nền và gạch tường cũ đến độ cao bao nhiêu, chống thấm sàn và chân tường, lắp lại thiết bị cũ hay thiết bị mới do ai mua. Phạm vi càng mơ hồ thì khả năng "cái này không có trong giá" càng cao.
"Làm xong trong khoảng hai tuần." Chữ "khoảng" khiến không ai vi phạm được. Ghi ngày cụ thể, và ghi cả cách tính khi bị chậm vì lý do khách quan như mưa dài ngày, chủ nhà giao vật tư trễ.
"Đưa trước một nửa." Một nửa của tổng nào, và trước khi làm việc gì? Ghi số tiền, ngày đưa, và đợt tiếp theo chỉ trả khi phần việc nào đã xong.
"Bảo hành lâu dài." Không đo được nên không đòi được. Ghi thời gian cụ thể và loại lỗi được bảo hành.
"Chủ nhà chịu mọi chi phí phát sinh." Câu này là tờ séc khống. Thay bằng: chi phí phát sinh chỉ tính khi chủ nhà đồng ý trước, có ghi lại.
Khi nào việc sửa nhà cần thêm giấy tờ khác ngoài giấy thuê thợ
Giấy thuê thợ chỉ giải quyết quan hệ giữa bạn và người thợ. Việc sửa nhà còn có thể chạm tới quy định về xây dựng và quan hệ với hàng xóm. Sửa chữa bên trong không đụng kết cấu chịu lực, không đổi công năng, không làm thay đổi mặt ngoài thì thường được miễn giấy phép xây dựng; còn nâng tầng, đổ thêm sàn, đục tường chịu lực, thay đổi mặt tiền thì có thể phải xin phép. Ranh giới cụ thể nên đối chiếu Luật Xây dựng hiện hành và hỏi cơ quan cấp phép tại địa phương trước khi khởi công.
Ở chung cư, ban quản lý tòa nhà thường yêu cầu đăng ký thi công, khai báo danh sách thợ, giờ làm và nơi tập kết phế thải. Những yêu cầu này nên được báo cho thợ trước và đưa vào giấy, vì nếu thợ làm sai giờ khiến công trình bị đình chỉ, câu hỏi ai chịu thiệt sẽ xuất hiện ngay.
Với nhà liền kề, việc đục tường chung, khoan cọc, đổ bê tông có thể làm nứt nhà bên cạnh. Chụp ảnh hiện trạng tường nhà hàng xóm trước khi làm — có mặt họ càng tốt — là cách đơn giản để sau này phân biệt vết nứt mới và vết nứt cũ. Trách nhiệm bồi thường cho hàng xóm là chuyện ngoài hợp đồng giữa bạn và thợ, nhưng giữa hai người thì vẫn nên thoả thuận trước ai chịu phần nào nếu lỗi do cách làm của thợ.
Ký và giữ giấy thế nào cho dùng được về sau
Tờ giấy chỉ có ích khi lúc cần còn tìm thấy và đọc được. Một trình tự gọn:
- Viết hoặc in giấy, đọc lại cùng thợ từng mục trước khi ký; chỗ nào thợ không đồng ý thì sửa ngay trên giấy, hai bên ký nháy bên cạnh chỗ sửa.
- Ký ở cuối và ký nháy từng trang nếu giấy dài hơn một trang, để không ai thay trang giữa.
- Mỗi bên giữ một bản; chụp ảnh rõ từng trang và gửi qua tin nhắn cho nhau ngay hôm ký — tin nhắn có ngày giờ là bằng chứng giấy đã tồn tại từ hôm đó.
- Mỗi lần đưa tiền, ghi giấy biên nhận hoặc chuyển khoản có nội dung ghi rõ đợt nào, công trình nào.
- Phát sinh, đổi thiết kế, gia hạn: ghi tay vào mặt sau hoặc nhắn tin xác nhận rồi chụp lại; đừng chỉ nói miệng giữa chừng.
- Giữ toàn bộ giấy, biên nhận và ảnh ít nhất đến hết thời gian bảo hành, tốt hơn là lâu hơn thế.
Nếu thợ ngại ký giấy, có thể dùng cách mềm hơn: bạn nhắn lại toàn bộ thoả thuận qua tin nhắn và đề nghị thợ trả lời xác nhận. Một tin nhắn "đồng ý" ngay dưới phần nội dung đã có giá trị chứng cứ không kém tờ giấy.
Hai ví dụ giả định cho thấy giấy tay cứu được gì
Ví dụ giả định thứ nhất — chống thấm sân thượng. Chị Hạnh ở Hải Phòng thuê thợ chống thấm sân thượng, hai bên chỉ nói miệng "làm cho hết thấm". Ba tháng sau mưa lớn, trần phòng ngủ lại loang. Thợ nói việc của mình là quét lớp chống thấm, còn thấm qua chân tường là chỗ khác. Không có giấy, chị không chứng minh được phạm vi việc gồm cả chân tường hay không, cũng không có thoả thuận bảo hành. Nếu giấy ghi "chống thấm toàn bộ mặt sân và chân tường cao ba mươi phân, bảo hành một năm cho lỗi thấm tại các vị trí này", cuộc nói chuyện đã ngắn hơn nhiều.
Ví dụ giả định thứ hai — thay mái tôn. Anh Toàn ở Đồng Nai khoán trọn gói thay mái tôn cho dãy bếp. Giấy ghi rõ độ dày tôn và loại xà gồ. Khi thợ chở tới loại tôn mỏng hơn, anh chỉ cần đưa giấy ra, thợ đổi lại mà không cãi. Ở đây tờ giấy không dùng để kiện ai, mà để hai bên khỏi phải nghi ngờ nhau.
Điểm chung. Cả hai ví dụ đều cho thấy giấy tay có giá trị nhất ở những dòng mô tả cụ thể, chứ không phải ở các điều khoản chung về quyền và nghĩa vụ mà ai cũng chép giống nhau.
Câu hỏi thường gặp
Thuê thợ sửa nhà có bắt buộc phải công chứng hợp đồng không?
Không. Hợp đồng dịch vụ giữa cá nhân với nhau không thuộc nhóm luật bắt buộc công chứng hay chứng thực. Hai bên có thể tự nguyện công chứng, nhưng với việc sửa chữa thông thường thì một giấy tay có chữ ký hai bên, kèm biên nhận tiền và tin nhắn, là đủ để làm chứng cứ.
Thợ không biết chữ hoặc ngại viết thì xử lý thế nào?
Bạn có thể viết giấy rồi đọc to cho thợ nghe trước mặt một người làm chứng, thợ điểm chỉ hoặc ký tên. Ghi thêm dòng nói rõ nội dung đã được đọc lại cho người thợ nghe. Cách khác là ghi âm buổi thống nhất, có sự đồng ý của hai bên, rồi lưu cùng ảnh chụp giấy.
Tổ thợ có nhiều người thì ký với ai?
Ký với người đứng ra nhận việc và nhận tiền, thường là thợ cả. Ghi rõ người này nhận việc cho cả tổ và chịu trách nhiệm về phần việc của những người trong tổ. Nếu thợ cả muốn giao lại cho người ngoài tổ làm thì nên được bạn đồng ý trước.
Giấy viết tay có cần người làm chứng không?
Không bắt buộc. Người làm chứng giúp ích khi một bên sau này chối chữ ký hoặc nói nội dung bị sửa. Nếu có, ghi họ tên, số căn cước và chữ ký của người làm chứng ở cuối giấy. Người làm chứng nên là người không có quyền lợi trong việc thuê thợ.
Đã làm được nửa chừng mới viết giấy thì có muộn không?
Không muộn. Giấy có thể ghi lại những gì đã thoả thuận từ đầu, phần việc đã làm, số tiền đã đưa và phần còn lại. Chính những dòng xác nhận tiền đã đưa và việc đã xong lại là phần hữu ích nhất nếu sau này hai bên bất đồng.
Thợ đưa sẵn tờ báo giá có chữ ký, có cần viết thêm giấy riêng?
Báo giá thường chỉ có hạng mục và tiền. Nếu báo giá đủ chi tiết, bạn có thể ký xác nhận lên chính báo giá và viết thêm vài dòng về thời hạn, đợt trả tiền, bảo hành. Cách này gọn mà vẫn đủ nội dung chính của một hợp đồng dịch vụ.