Hợp đồng thuê tài sản là thoả thuận theo đó một bên giao tài sản cho bên kia dùng trong một thời gian, bên dùng trả tiền thuê. Bộ luật Dân sự 2015 (có hiệu lực từ 1/1/2017) dành một mục riêng cho loại hợp đồng này, từ Điều 472 đến Điều 482. Điểm người thuê và người cho thuê ít để ý: những gì hai bên không viết ra thì luật đã có sẵn câu trả lời mặc định, và câu trả lời đó áp vào ngay cả khi hai bên chỉ thoả thuận bằng miệng.
Bài này đi qua các quy tắc mặc định đó theo thứ tự một cuộc thuê thật: giao tài sản, dùng, trả tiền, trả lại. Phạm vi là thuê xe, thuê máy, thuê đồ giữa người với người. Thuê nhà ở, thuê mặt bằng có luật riêng chồng lên, không bàn ở đây. Mục đích là để bạn biết điều gì đã được luật lo, điều gì phải tự viết rõ vì quy tắc mặc định không hợp với việc của mình.
Thuê tài sản khác mượn, thuê khoán và thuê dịch vụ ở đâu
Thuê và mượn khác nhau ở một chi tiết: có tiền thuê hay không. Cho mượn là không lấy tiền, nên luật đặt nghĩa vụ giữ gìn của người mượn nặng hơn và cho phép chủ đòi lại sớm khi có nhu cầu đột xuất. Khi đã có tiền thuê, dù chỉ tượng trưng, quan hệ chuyển sang thuê, quyền của người thuê được bảo vệ chặt hơn: chủ không được tuỳ ý lấy lại trước hạn.
Thuê khoán là một biến thể nằm ngay sau phần thuê tài sản trong Bộ luật Dân sự. Người thuê khoán nhận tài sản để khai thác và hưởng hoa lợi, lợi tức từ nó, như thuê ao để nuôi cá, thuê vườn để thu trái, thuê đàn gia súc để lấy sản phẩm. Tiền thuê khoán có thể trả bằng tiền, bằng hiện vật hoặc bằng một công việc. Nếu bạn nhận một mảnh vườn đang cho trái và chia sản lượng với chủ, nhiều khả năng đó là thuê khoán chứ không phải thuê thường.
Thuê dịch vụ lại là chuyện khác hẳn. Khi bạn trả tiền để người khác làm xong một việc, như gặt xong ruộng, chở xong chuyến hàng, thì đối tượng là công việc, không phải tài sản. Người cung cấp dịch vụ tự dùng máy móc của họ và chịu trách nhiệm về kết quả. Gọi đúng tên quan hệ quan trọng vì mỗi loại có quy tắc rủi ro khác nhau; khi tranh chấp, toà án nhìn vào bản chất thoả thuận chứ không nhìn vào chữ trên tiêu đề tờ giấy.
Nói miệng, viết tay hay phải công chứng
Bộ luật Dân sự không bắt hợp đồng thuê xe, thuê máy, thuê đồ giữa cá nhân phải làm thành văn bản hay phải công chứng. Thoả thuận miệng vẫn là hợp đồng và vẫn ràng buộc hai bên. Cái yếu của thoả thuận miệng không nằm ở giá trị pháp lý mà ở chứng cứ: khi cãi nhau, mỗi bên nhớ một kiểu, và người đi đòi phải chứng minh được điều mình nói.
Giấy viết tay có chữ ký hai bên là đủ để chứng minh trong phần lớn các vụ thuê đồ đời thường. Công chứng hoặc chứng thực là lựa chọn thêm khi giá trị tài sản lớn hoặc hai bên chưa tin nhau. Riêng việc thuê quyền sử dụng đất chịu thêm Luật Đất đai 2024, có yêu cầu về hình thức và đăng ký riêng; trước khi ký thuê đất, bạn nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai hoặc công chức địa chính xã để biết thoả thuận của mình cần làm gì thêm.
Một số loại tài sản có giấy đăng ký riêng, như ô tô, xe máy. Cho thuê không làm thay đổi người đứng tên, nên không cần sang tên. Nhưng người điều khiển xe phải mang theo giấy tờ xe theo quy định giao thông, vì vậy giấy đăng ký thường đi theo xe trong thời gian thuê. Chuyện giấy tờ có hợp lệ hay hợp đồng có vô hiệu vì sai hình thức thuộc một chủ đề khác; ở đây chỉ cần nhớ rằng với đồ dùng thông thường, thiếu công chứng không làm hợp đồng mất giá trị.
Ai lo việc gì khi hợp đồng im lặng
Bảng dưới gom các nghĩa vụ mặc định trong mục thuê tài sản của Bộ luật Dân sự, diễn đạt lại bằng lời thường. Hai bên được thoả thuận khác; không thoả thuận thì những dòng này áp vào.
| Việc | Bên cho thuê | Bên thuê |
|---|---|---|
| Giao tài sản | Giao đúng tài sản, đúng số lượng, chất lượng, thời điểm, địa điểm đã hẹn; giao kèm giấy tờ và cách dùng nếu cần | Nhận và kiểm tra lúc nhận; giao chậm thì có quyền gia hạn hoặc huỷ, giao sai chất lượng thì đòi sửa hoặc giảm tiền |
| Giá trị sử dụng | Bảo đảm tài sản dùng được đúng mục đích suốt thời gian thuê; sửa những hư hỏng không do lỗi bên thuê, trừ hư hỏng nhỏ | Báo ngay khi tài sản hỏng để bên cho thuê sửa |
| Bảo quản | Không can thiệp vào việc dùng hợp lý của bên thuê | Giữ gìn, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ; làm mất, làm hỏng thì bồi thường; không chịu hao mòn tự nhiên |
| Mục đích dùng | Được đơn phương chấm dứt và đòi bồi thường nếu bên thuê dùng sai công dụng, sai mục đích | Dùng đúng công dụng và mục đích đã thoả thuận |
| Tiền thuê | Nhận tiền đúng hạn | Trả đủ, đúng hạn; trả theo kỳ mà không trả ba kỳ liên tiếp thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt |
| Trả lại | Nhận lại tài sản | Trả đúng hạn, đúng tình trạng lúc nhận trừ hao mòn tự nhiên; trả chậm thì chịu thêm tiền thuê và rủi ro trong thời gian chậm |
Dòng "giá trị sử dụng" hay bị hiểu ngược. Nhiều người cho thuê nghĩ đồ đã giao thì hỏng là chuyện của người thuê. Thực ra, nếu hư hỏng không do lỗi người thuê và không phải loại sửa chữa nhỏ, nghĩa vụ sửa thuộc về bên cho thuê. Ngược lại, dòng "bảo quản" nhắc người thuê rằng thay nhớt định kỳ, bơm lốp, lau chùi là việc của mình.
Tiền thuê và thời hạn khi giấy không ghi rõ
Giá thuê không ghi con số. Luật cho phép xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết. Cách này nghe công bằng nhưng khi cãi nhau lại thành một cuộc tranh luận mới về "giá thị trường là bao nhiêu". Ghi con số và đơn vị tính (theo ngày, theo giờ, theo vụ, theo công-tơ-mét) là cách tránh rẻ nhất.
Thời hạn thuê không ghi. Thời hạn được xác định theo mục đích thuê. Thuê máy cắt cỏ để dọn một khu vườn thì hết hạn khi việc dọn vườn đáng lẽ xong. Nếu cả mục đích cũng không rõ, mỗi bên đều có quyền chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý.
Thời điểm trả tiền không ghi. Theo quy tắc chung, tiền thuê trả theo kỳ hoặc trả một lần tuỳ thoả thuận; không có thoả thuận thì trả theo tập quán nơi trả, và nếu cũng không có tập quán thì trả khi trả lại tài sản. Với đồ thuê theo ngày, thực tế thường thu trước một phần, phần còn lại thu lúc trả.
Chậm trả tiền thuê. Hợp đồng chia kỳ mà bên thuê không trả trong ba kỳ liên tiếp thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Chậm một kỳ chưa đủ để lấy lại tài sản, nhưng đủ để tính tiền chậm trả theo quy định về nghĩa vụ trả tiền.
Giữ giấy tờ tuỳ thân làm tin: được và không được
Chủ cho thuê xe, thuê đồ hay đòi giữ một thứ giấy tờ của người thuê để yên tâm. Về nguyên tắc pháp luật, thẻ căn cước là giấy tờ Nhà nước cấp để chứng minh nhân thân; pháp luật về căn cước cấm cầm cố và nhận cầm cố thẻ căn cước. Giữ thẻ của người khác làm vật bảo đảm vì vậy đi ngược tinh thần luật, dù thực tế nhiều nơi vẫn làm. Hộ chiếu cũng là giấy tờ do Nhà nước cấp, người thuê không nên giao vì mất hộ chiếu kéo theo cả một chuỗi thủ tục.
Người cho thuê có cách bảo đảm khác ít rủi ro hơn cho cả hai bên: nhận một khoản đặt cọc hoặc ký quỹ bằng tiền, có giấy biên nhận ghi rõ khi nào hoàn; chụp hoặc đối chiếu giấy tờ tuỳ thân rồi trả lại ngay; ghi số giấy tờ và địa chỉ vào hợp đồng. Chụp ảnh giấy tờ của người khác cũng là xử lý dữ liệu cá nhân, nên chỉ dùng cho việc thuê và không chia sẻ cho ai.
Nếu bạn là người thuê và bên kia nhất quyết giữ giấy tờ, ít nhất hãy yêu cầu biên nhận ghi loại giấy, số giấy và ngày trả, và chọn giao loại giấy ít quan trọng nhất. Đặt cọc bằng tiền có quy tắc mất cọc, phạt cọc riêng; chủ đề đó được trình bày ở danh mục đặt cọc của trang.
Trả lại tài sản và chuyện trả trễ
Tài sản thuê phải được trả lại trong tình trạng như lúc nhận, trừ phần hao mòn tự nhiên, hoặc đúng tình trạng hai bên đã thoả thuận. Nếu giá trị tài sản giảm so với lúc nhận vì lỗi người thuê, bên cho thuê có quyền đòi bồi thường phần giảm đó, không tính phần hao mòn do dùng bình thường.
Địa điểm trả là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Với xe cộ và máy móc, nhiều người mặc định trả ở chỗ đã nhận; nếu muốn trả ở chỗ khác, nên ghi rõ, vì quãng đường đưa máy về có thể tốn kém.
Trả chậm là lúc rủi ro đổi chủ. Trong thời gian chậm trả, bên thuê phải trả thêm tiền thuê cho những ngày quá hạn, có thể chịu phạt vi phạm nếu hợp đồng có ghi, và phải chịu rủi ro xảy ra với tài sản trong thời gian đó. Ví dụ giả định: một máy phát điện thuê đến tối chủ nhật, người thuê giữ thêm hai ngày, đêm thứ ba khu kho bị ngập làm hỏng máy. Dù ngập là sự kiện ngoài ý muốn, người thuê vẫn khó thoát trách nhiệm vì máy lẽ ra đã về tay chủ trước đó.
Khi nào nên viết ra giấy và giấy nên có gì
Quy tắc mặc định đủ dùng cho món đồ nhỏ thuê vài giờ. Khi tài sản có giá trị lớn, thời gian thuê dài, hoặc mục đích thuê đặc biệt, bạn nên viết một tờ thoả thuận ngắn. Không cần mẫu cầu kỳ; các mục dưới đây là bộ khung nội dung nên có, sắp theo thứ tự hay tranh chấp nhất.
- Thông tin hai bên: họ tên, số giấy tờ tuỳ thân, địa chỉ, cách liên lạc.
- Tài sản: tên, đặc điểm nhận dạng (biển số, số khung, số máy, số sê-ri), phụ kiện đi kèm, tình trạng lúc giao, dẫn chiếu tới biên bản bàn giao có ảnh.
- Mục đích và phạm vi dùng: dùng vào việc gì, ở đâu, ai được dùng, có được mang ra khỏi tỉnh hay không.
- Thời hạn: giờ, ngày nhận và trả; cách tính khi trả sớm hoặc trả muộn.
- Tiền thuê: đơn giá, cách tính, thời điểm và cách trả; khoản đặt cọc hoặc ký quỹ, điều kiện hoàn.
- Hư hỏng và mất mát: ai sửa loại hỏng nào, cách định giá thiệt hại, có bảo hiểm hay không.
- Chấm dứt sớm: trường hợp nào được trả sớm, báo trước bao lâu, tiền thuê đã trả xử lý ra sao.
- Chữ ký của hai bên, mỗi bên giữ một bản; nếu nhiều trang thì ký nháy từng trang.
Mục "hư hỏng và mất mát" là chỗ ít người viết nhưng lại là chỗ cần nhất. Các điều khoản phạt vi phạm, tự động gia hạn hay miễn trách nhiệm một bên có những cái bẫy riêng, được phân tích ở danh mục điều khoản của trang.
Câu hỏi thường gặp
Thuê đồ chỉ nói miệng thì khi tranh chấp có đòi được không?
Đòi được, vì thoả thuận miệng vẫn là hợp đồng. Khó khăn nằm ở chứng cứ: tin nhắn hẹn giờ nhận trả, lịch sử chuyển khoản tiền thuê, ảnh chụp lúc giao, người chứng kiến. Bạn nên gom những thứ này ngay khi thấy có dấu hiệu bất đồng, trước khi tin nhắn bị xoá.
Bên cho thuê có được lấy lại đồ trước hạn khi cần dùng gấp không?
Với thuê có thời hạn, bên cho thuê không có quyền tự ý lấy lại trước hạn chỉ vì mình cần dùng, khác với cho mượn. Muốn lấy sớm phải được bên thuê đồng ý, thường kèm hoàn lại tiền thuê những ngày chưa dùng và bù thiệt hại nếu có. Ngoại lệ là khi bên thuê vi phạm như dùng sai mục đích hoặc không trả tiền theo luật.
Đồ thuê bị hỏng do lỗi sản xuất thì người thuê có phải đền không?
Nếu hư hỏng không do lỗi người thuê và không phải loại sửa chữa nhỏ, người thuê không phải đền và có quyền đòi bên cho thuê sửa, giảm tiền thuê hoặc đổi tài sản khác. Người thuê cần báo ngay khi phát hiện hỏng và giữ lại chứng cứ cho thấy mình dùng đúng cách.
Hợp đồng thuê xe giữa hai cá nhân có cần nộp thuế không?
Người cho thuê tài sản có thu nhập từ cho thuê thì có thể phát sinh nghĩa vụ thuế theo pháp luật thuế hiện hành, tuỳ quy mô và tính thường xuyên. Đây là chủ đề của các trang chuyên về thuế; người cho thuê nên hỏi cơ quan thuế nơi cư trú để biết mình thuộc diện nào.
Có được ghi trong hợp đồng là người thuê chịu mọi hư hỏng dù không có lỗi không?
Hai bên được thoả thuận phân chia rủi ro khác với quy tắc mặc định, nên điều khoản như vậy không tự động vô hiệu. Tuy nhiên điều khoản quá thiên lệch dễ bị tranh cãi khi giải quyết, nhất là khi bên thuê không được giải thích. Người thuê nên đọc kỹ và đề nghị giới hạn ở hư hỏng có lỗi hoặc có mức trần.
Người thuê chết giữa thời hạn thuê thì đồ thuê xử lý ra sao?
Tài sản thuê vẫn thuộc chủ, nên gia đình người thuê có nghĩa vụ trả lại và thanh toán tiền thuê đến ngày trả. Nếu đồ bị hỏng hoặc mất trước khi trả, nghĩa vụ bồi thường được giải quyết từ di sản của người thuê theo quy định về thừa kế. Hai bên nên lập biên bản khi giao trả.