Cho người khác ở nhờ nhà mà không lấy tiền về bản chất là cho mượn nhà: chủ nhà giữ nguyên quyền sở hữu, người ở nhờ chỉ được ở và phải trả lại khi hết thời hạn hoặc khi chủ nhà có nhu cầu theo thoả thuận. Ở bao nhiêu năm thì người ở nhờ cũng không tự trở thành chủ, vì họ ở trên cơ sở được cho phép. Khó khăn thật sự nằm ở chỗ chứng minh: sau mười năm, không còn ai nhớ hai bên đã nói gì lúc trao chìa khoá.
Bài này viết cho người sắp cho người thân, bạn bè ở nhờ, hoặc đang cho ở mà chưa có giấy tờ gì: nên thoả thuận những điểm nào, ghi lại theo cách nào cho đủ mà không mất lòng, xử lý ra sao với việc đăng ký cư trú và sửa nhà, và khi cần lấy lại nhà thì đi theo trình tự nào. Thuê nhà có trả tiền là quan hệ khác, không bàn ở đây.
Vì sao chuyện ở nhờ hay thành tranh chấp
Ở nhờ thường bắt đầu bằng lòng tốt và lời nói miệng: "nhà bỏ trống, em cứ về ở cho có người trông". Không ai nghĩ đến chuyện ghi giấy với em ruột hay cháu gọi bằng cô. Rồi thời gian trôi qua, người ở nhờ cưới vợ, sinh con, sửa sang, mở cửa hàng ở tầng trệt. Đến lúc chủ nhà cần bán nhà hoặc cho con về ở, phía người ở nhờ thấy mình đã gắn bó, đã bỏ tiền, và cảm thấy bị đuổi.
Từ góc của người ở nhờ, nhiều lúc họ thật lòng tin rằng căn nhà đã được "cho" chứ không phải cho ở nhờ, vì lời nói năm xưa mơ hồ. Từ góc chủ nhà, họ chưa bao giờ có ý tặng. Hai cách hiểu cùng tồn tại suốt nhiều năm mà không ai kiểm tra, cho tới khi có việc. Đây là lý do một thoả thuận ngắn bằng chữ lúc đầu có giá trị hơn nhiều so với lời giải thích dài sau này.
Ngoài ra còn những thay đổi bên ngoài: chủ nhà qua đời và người thừa kế không biết gì về thoả thuận cũ, người ở nhờ cho người khác vào ở cùng hoặc cho thuê lại một phần, hoặc căn nhà nằm trong diện bồi thường giải phóng mặt bằng và hai bên tranh nhau khoản tiền hỗ trợ. Mỗi chuyện đều dễ hơn nhiều khi có giấy tờ từ đầu.
Một nguồn hiểu lầm nữa là tiền. Có gia đình người ở nhờ hằng tháng gửi chủ nhà một khoản "phụ tiền điện nước" hoặc "biếu bà", rồi về sau coi đó là tiền thuê để đòi quyền của người thuê; cũng có chủ nhà coi đó là tiền nhà để đòi tiếp. Nếu có khoản tiền qua lại, hai bên nên ghi rõ đó là khoản gì ngay từ lần đầu.
Những điểm nên thoả thuận rõ trước khi trao chìa khoá
Không cần một bản hợp đồng dày. Một tờ giấy hai bên cùng ký, hoặc tin nhắn trao đổi rõ ràng, nên có đủ các ý sau.
- Đây là cho ở nhờ, không thu tiền nhà, không phải tặng cho và không phải cho thuê. Câu này nghe hiển nhiên nhưng lại là câu quan trọng nhất.
- Thời hạn: đến một ngày cụ thể, hoặc "cho đến khi chủ nhà có nhu cầu", kèm thời gian báo trước để người ở nhờ tìm chỗ mới. Không có thời hạn thì ít nhất phải có thời gian báo trước.
- Ai ở: người ở nhờ và những ai trong gia đình họ. Có được cho người khác vào ở cùng, cho thuê lại phòng, hoặc dùng nhà để kinh doanh hay không.
- Chi phí trong thời gian ở: điện, nước, internet, phí vệ sinh do người ở trả; thuế sử dụng đất và các khoản gắn với quyền sở hữu do ai trả.
- Sửa chữa: hỏng nhỏ do người ở tự sửa; sửa lớn, cơi nới, thay đổi kết cấu phải có đồng ý bằng chữ của chủ nhà, và khi trả nhà thì chi phí đó xử lý thế nào.
- Tình trạng nhà lúc giao: chụp ảnh, ghi đồ đạc để lại trong nhà.
- Giấy tờ nhà: chủ nhà giữ bản gốc, người ở nhờ không được dùng nhà để thế chấp, bảo lãnh hay làm giấy tờ nào khác.
Theo quy định về nhà ở hiện hành, hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc nhóm không bắt buộc công chứng, chứng thực; các bên muốn thì vẫn có thể làm. Bạn đối chiếu văn bản hiện hành trước khi quyết định. Với người thân, giấy tay có chữ ký hai bên và một người làm chứng thường đã đủ để sau này chứng minh.
Ở nhờ lâu năm có thành chủ nhà không
Không, nếu việc ở dựa trên sự cho phép. Bộ luật Dân sự 2015 có quy định xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu cho người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai trong một thời gian dài mà không có căn cứ pháp luật. Người ở nhờ thì khác: họ ở trên cơ sở được chủ nhà cho phép, tức chiếm hữu có căn cứ, nên không thuộc diện này dù ở bao lâu.
Rủi ro nằm ở việc chứng minh. Nếu không còn giấy tờ, người ở nhờ có thể khai rằng nhà đã được cho, hoặc mình đã mua bằng tiền mặt mà không làm giấy. Lúc đó toà án phải xem xét chứng cứ của hai bên: ai đứng tên trên giấy chứng nhận, ai nộp thuế đất, ai đăng ký kê khai, lời khai của hàng xóm, họ hàng.
Đừng để người ở nhờ tự kê khai, đăng ký đất. Chủ nhà nên tự nộp thuế sử dụng đất, tự làm các thủ tục kê khai, giữ bản gốc giấy chứng nhận. Những việc nhỏ này là dấu vết thể hiện ai là chủ suốt thời gian người khác ở.
Người thừa kế cần biết. Nếu chủ nhà lớn tuổi, nên cho con cái biết căn nhà đang cho ai ở nhờ và có giấy tờ gì. Chuyện chia di sản thuộc phạm vi riêng, nhưng người thừa kế không biết thoả thuận cũ là nguồn gốc của nhiều vụ tranh chấp.
Đăng ký cư trú và sửa nhà trong thời gian ở nhờ
Người ở nhờ lâu dài thường cần đăng ký thường trú hoặc tạm trú để con đi học, làm giấy tờ. Pháp luật cư trú cho phép đăng ký tại chỗ ở hợp pháp không thuộc sở hữu của mình nếu được chủ sở hữu đồng ý, và có cơ chế xoá đăng ký khi việc ở nhờ đã chấm dứt theo những điều kiện cụ thể. Việc đồng ý cho đăng ký cư trú không làm người ở nhờ có quyền gì đối với căn nhà; nó chỉ phản ánh nơi họ sống. Dù vậy, chủ nhà nên đồng ý bằng văn bản có ghi rõ "cho ở nhờ" để không ai hiểu lầm.
Chuyện sửa nhà phức tạp hơn. Người ở nhờ hay tự bỏ tiền lát lại nền, làm thêm gác, thay mái tôn vì chính họ cần ở cho thoải mái. Theo các quy định về hợp đồng mượn tài sản, bên mượn được yêu cầu thanh toán chi phí hợp lý cho việc sửa chữa hoặc làm tăng giá trị tài sản nếu có thoả thuận. Không có thoả thuận thì đây là vùng dễ tranh cãi nhất khi trả nhà.
Cách làm an toàn: mỗi lần sửa lớn, hai bên nhắn qua lại một tin ghi việc sửa, chi phí dự kiến, và ai chịu khi trả nhà, ví dụ "em tự làm, khi trả nhà không tính lại" hoặc "chị trả lại một nửa". Còn việc xây thêm, cơi nới cần giấy phép thì chủ sở hữu mới là người đứng ra xin phép; người ở nhờ không tự xây.
Khi cần lấy lại nhà: trình tự êm nhất
Phần lớn trường hợp người ở nhờ là người thân, nên mục tiêu là lấy lại nhà mà vẫn giữ được quan hệ. Trình tự dưới đây đi từ nhẹ đến nặng.
- Nói chuyện trực tiếp, báo trước một khoảng thời gian hợp lý để người ở nhờ tìm chỗ mới. Với gia đình có con nhỏ đang đi học, cho thời gian đến hết năm học là cách cư xử được đánh giá cao.
- Gửi thông báo bằng văn bản hoặc tin nhắn, nêu ngày cần nhận lại nhà, đề nghị cùng kiểm tra tình trạng nhà và xử lý các khoản sửa chữa đã làm.
- Nếu người ở nhờ không đồng ý, nhờ người trong họ hoặc người làm chứng lúc cho ở đứng ra nói chuyện; đề nghị hoà giải ở cơ sở tại nơi có nhà.
- Hoà giải không thành thì khởi kiện đòi lại tài sản tại toà án. Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trong đó có đòi lại tài sản, thuộc nhóm không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Bộ luật Dân sự 2015, nhưng chứng cứ càng để lâu càng khó tìm.
- Khi đã có bản án, việc thi hành do cơ quan thi hành án dân sự thực hiện. Chủ nhà không tự cưỡng chế.
Tuyệt đối không tự tháo cửa, cắt điện nước, dọn đồ của người ở nhờ ra đường hay thay khoá khi họ vắng nhà. Những việc đó có thể khiến bạn từ người có lý thành người vi phạm pháp luật, và làm vụ việc kéo dài thêm nhiều năm.
Khi nào nên nhờ luật sư
Nếu người ở nhờ chỉ cần thêm thời gian, phần lớn chuyện tự giải quyết được trong gia đình. Nhưng có vài dấu hiệu cho thấy vụ việc đã ra khỏi tầm nói chuyện: người ở nhờ khẳng định nhà đã được cho hoặc đã mua; họ đã tự kê khai hoặc làm thủ tục nào đó liên quan đến đất; họ cho người khác thuê lại; hoặc căn nhà đang nằm trong diện thu hồi, bồi thường.
Trong những trường hợp này, bạn nên gom lại toàn bộ chứng cứ trước: giấy chứng nhận, biên lai thuế đất qua các năm, tin nhắn, giấy cho ở nhờ nếu có, danh sách người biết chuyện. Sau đó hỏi luật sư trên AI Cố Vấn hoặc luật sư quen để đánh giá bạn đang có những chứng cứ gì, còn thiếu gì, và nên hoà giải hay khởi kiện.
Nếu vụ việc đi tới toà, các thủ tục cụ thể như nộp đơn, thẩm quyền, án phí thuộc chuyên đề kiện tụng; bài này chỉ dừng ở việc giúp bạn chuẩn bị từ phía người cho ở nhờ.
Câu hỏi thường gặp
Cho người thân ở nhờ có phải lập hợp đồng công chứng không?
Theo quy định về nhà ở hiện hành, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực; hai bên muốn thì vẫn làm được. Với người thân, một tờ giấy có chữ ký hai bên và người làm chứng, hoặc tin nhắn rõ ràng, thường đủ để chứng minh sau này.
Người ở nhờ đã đăng ký thường trú thì có được ở mãi không?
Không. Đăng ký thường trú chỉ ghi nhận nơi ở, không tạo ra quyền đối với căn nhà. Khi việc ở nhờ chấm dứt, pháp luật cư trú có cơ chế xoá đăng ký theo điều kiện cụ thể. Chủ nhà nên đồng ý cho đăng ký bằng văn bản ghi rõ là cho ở nhờ.
Người ở nhờ tự ý cho người khác thuê lại phòng thì sao?
Bên mượn không được cho người khác dùng tài sản mượn nếu không có đồng ý của bên cho mượn. Đây là căn cứ để chủ nhà đòi lại nhà sớm. Bạn nên nhắn tin phản đối ngay, ghi nhận sự việc và đề nghị chấm dứt việc cho thuê lại.
Người ở nhờ qua đời, con cháu họ có được ở tiếp không?
Quyền ở nhờ gắn với thoả thuận giữa chủ nhà và người được cho ở. Người đó mất thì thoả thuận không tự chuyển cho người khác, trừ khi chủ nhà đồng ý. Chủ nhà nên nói chuyện với gia đình họ, cho thời gian hợp lý để thu xếp.
Có tính tiền nhà cho những năm đã ở nhờ được không?
Đã thoả thuận cho ở không lấy tiền thì không đòi lại tiền nhà cho thời gian đã qua. Nếu người ở nhờ không trả nhà sau khi đã được báo trước hợp lý, khoản thiệt hại phát sinh từ lúc đó là vấn đề có thể yêu cầu, tuỳ chứng cứ và đánh giá của toà.
Muốn bán nhà đang cho người khác ở nhờ có được không?
Chủ sở hữu có quyền bán. Nhưng người mua thường không muốn nhận một căn nhà còn người ở. Thực tế bạn nên thu xếp lấy lại nhà trước, hoặc nói rõ tình trạng với người mua và ghi việc bàn giao vào hợp đồng mua bán.